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不敗的魔術師 | 21-Nov-10, 19:18 | 投資理財, 社會時事, 地方智慧, 中慘世界 | (569 Reads)

近日最熱門的話題,一定是政府的嚴打炒樓措施,徵收「額外印花稅」和收緊按揭成數雙管齊下:

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就來看看這劑「重藥」會對以下幾類人有何影響:

1. 無計劃換樓的業主

基本上無影響,最多係因為「重藥」而導致交投減少,銀行估價不足,賬面上身家少了,以加按來增加資金靈活度呢枝歌仔亦唱不響。

2. 有計劃換樓的業主

如果係因為生活狀況改變(如結婚或生小朋友)而不得不換樓的話,呢種人最好就計劃多一點,揀間dream house,免致第日再要買賣時要交「額外印花稅」。

所以如果呢類業主係持有「上車盤」的話,呢類「中轉屋」隨時會俾人壓價(傳統智慧:親生仔不如近身錢);而dream house如在名校網的單位就因為不缺「起跑線家長」的垂青(佢地一定唔同意「親生仔不如近身錢」呢句「傳統智慧」),價格反而企硬。變賣現在物業(上車盤)所得少了,目標物業卻價格卻隨時不跌反升,所以人人都會抱住自己層樓唔放,社會上的換樓動力也就會減少了。

至於無厘頭想換樓,或者以豪換更豪的人,佢地做人咁瀟洒,區區「額外印花稅」又算得是甚麼呢?

3. 實力雄厚的投資者

呢類人大把錢,甚至乎唔需要按揭買樓,要炒就mark返高幾個價位來「彌補損失」,賣唔出轉放租亦唔愁無啲洗腳唔抹腳的高消費一族(如口口聲聲要教人賺兩億的阿蘇)來做羊牯,故真正的炒家和投資者未必怕這些新政策。

4. 實力一般的投資者

香港唔少呢類人,好多都係高收入打工仔,買層樓既可保值,進可待善價而沽,退可做其包租公/婆。故此一時賣唔出或俾人壓價,都可以將其變成租盤,投機變投資。

樓宇按揭雖屬槓桿投資,但係同期貨孖展唔同:後者輸哂按金就要補倉,補唔起就要被人斬倉;但係買樓就算跌哂啲首期變負資產,只要小業主繼續供落去,銀行都唔會收回物業拎去拍賣(交易成本高,而且銀主盤亦賣不出好價)。所以就算一時變咗負資產都唔使怕,當然前提是要有穩定的現金流繼續供款。

如果你屬於呢一類小投資者的話,轉工就要三思,以免將來一旦經濟下滑,自己轉咗工的話,「新來新豬肉」,會成為第一個被開刀的對象。間接的影響就是除了物業市場的流動性下降之外,勞動市場的流動性下降也會下降;同人人抱住自己間屋一樣,人人都抱住而家份工唔放。

5. 實力唔夠的投資者

呢類人見人炒佢又炒,隨時無現金流上唔到會做按揭,炒唔起無承接就唯有割價斬倉,輸就輸死呢類人。

6. 無樓但有錢想買樓者

呢種人如果係用家,打算長住唔換棲,或唔怕有部分資金被鎖死(用來支付以「將來成交價」計算的「額外印花稅」,記住「親生仔不如近身錢」),咁反而係新政策下的得益者:佢地大可以壓第(2)類人嘅價(前提是不介意「上車盤」可能會難轉手,又或者自己不相信「起跑線」理論,校網不是考慮因素),又或者執第(5)類人掟出來的平貨。

7. 無樓又無錢但想買樓者

呢種人以80後為典型。佢地視金融地產為萬惡之源,中環價值滿身銅臭,一定唔會向呢方面發展,反而偏向搵啲好有意義但收入唔慌高的工作;佢地又唔願捱,鍾意轉工就轉工,唔撈就唔搒,亦唔願意為層樓要長期工作(以佢地的語言來說,就是被層樓綁死,被僱主剝削),卻又偏偏多要求,喜歡追求理想和生活質素,既要環境好,又要住新樓。所以佢地永遠唔會有足夠的資產和現金流去置業,就算滿街平貨都無能力去執,所謂「買唔到樓嘅,一世都買唔到樓」就係咁解。

不過由於多咗第(4)類人放租,供應增多之下,租金會受壓,80後如果有錢而又肯租樓的話,也算是受惠的一群人。

***

資料來源:

信報 2010年11月20日

2010/11/21 19:20:54


[4] Re: 不敗的魔術師
不敗的魔術師 :

中產大多祟尚中環價值,你都識話我好唔妥香港啲「中剷」(其實係偽中產)架喇(不過我更唔妥的是偽藍血),咁我又會否擁抱中環價值呢,嘿嘿!
想多點認識我其實不難,可參閱文章目錄中的「解構自己」、「個體回憶」、「港女煉成」、「職業博覽」等文章。


因為唔妥「偽中產」、「偽藍血」(偽貴族)的人都好少唔妥80後。不過睇你語氣就好似個個人都唔妥。

Zeus Cho
[引用] | 作者 Zeus Cho | 22-Nov-10 13:17 | [舉報垃圾留言]

[3]

我無諗過轉工問題喎

魔術大師
你會否診症我這個案呀?


係咪即係話
對付炒
就係唔俾佢貨如輪轉呢?


[引用] | 作者 七十 | 22-Nov-10 00:06 | [舉報垃圾留言]

>對付炒
>就係唔俾佢貨如輪轉呢?

都係架,炒家最怕周轉不靈。而且成交本身就有price discovery的作用,低成交就會增加資訊方面的交易成本。

>你會否診症我這個案呀?

嘿嘿,有病你就睇醫生喇!

[引用版主回覆] | 作者 不敗的魔術師 | 22-Nov-10 22:35

[2]

政府的打擊對象名顯係4、5類人。但我反而對你經常「批評」80後好有興趣,你崇尚中環價值嗎?呵!

Zeus Cho
[引用] | 作者 Zeus Cho | 21-Nov-10 20:04 | [舉報垃圾留言]


中產大多祟尚中環價值,你都識話我好唔妥香港啲「中剷」(其實係偽中產)架喇(不過我更唔妥的是偽藍血),咁我又會否擁抱中環價值呢,嘿嘿!

想多點認識我其實不難,可參閱文章目錄中的「解構自己」、「個體回憶」、「港女煉成」、「職業博覽」等文章。

[引用版主回覆] | 作者 不敗的魔術師 | 21-Nov-10 21:38

[1]

現在香港簡直好像回到九七時代樓市高升,但是真的持續下去嗎?


[引用] | 作者 阿添 | 21-Nov-10 19:40 | [舉報垃圾留言]


泡沫遲早會爆破,但誰也不知會是幾時的事,就如97,03,事件的觸發點,往往是大家意想不到的。

[引用版主回覆] | 作者 不敗的魔術師 | 21-Nov-10 21:32